Dossier de soporte a la tasación — La Paredita

Encargo: GLOVAL Building Value · oferta 545892 Inmueble: C/ Granero 10, Pta. D · El Tanque (Tenerife) · 704,08 m² suelo Referencia catastral: 38044A003000290001YM Titulares: Isidro Quintana Ravelo (50 %) · Francisca A. Rodríguez Ruiz (50 %) Fecha: 20/05/2026

Este documento acompaña al conjunto documental que se entrega al técnico y resume los hitos relevantes para la valoración, de modo que la documentación quede contextualizada y no haya que reconstruirla a partir de ficheros sueltos.

Naturaleza y propósito del activo

La Paredita es un conjunto de arquitectura tradicional canaria situado en suelo rústico de El Tanque, adquirido por los actuales titulares en mayo de 2023 con el propósito específico de ser rehabilitado y operado como alojamiento turístico profesional. La inversión posterior, las inscripciones turísticas obtenidas y los reconocimientos administrativos del Ayuntamiento responden a una estrategia de explotación turística documentada desde el origen, no a un uso turístico sobrevenido sobre una vivienda residencial.

El conjunto opera hoy como cuatro unidades independientes de vivienda vacacional (Casa Abona, Casa Güímar, Casa Taoro y Casa Acentejo), bajo gestión profesional unificada del operador, con tres años consecutivos de reconocimiento externo por calidad de servicio y demanda sostenida. Las características patrimoniales del inmueble (singularidad arquitectónica reconocida por el propio Ayuntamiento, ubicación rural en entorno protegido, configuración como conjunto de varias unidades en una sola parcela) lo sitúan en una categoría de activo singular que justifica la aplicación complementaria del método de actualización de rentas en la valoración.

1. Argumentario para la valoración

Tesis de valoración: el inmueble es un activo en explotación económica acreditada y profesionalizada, con cuatro unidades arrendaticias diferenciadas e independientes. Se solicita que la valoración:

1. Tome como referencia documental el estado pre-reforma valorado en 2023 y sume el delta de inversión posterior verificada y facturada;
2. Aplique el método de actualización de rentas sobre la cuenta de explotación certificada, considerando las 4 unidades como contenedor de rentas independientes a efectos del Registro de la Propiedad y del Ministerio de Vivienda;
3. Considere la revalorización del suelo en la zona (Tenerife rural, conjunto en El Tanque con reconocimiento de uso consolidado y singularidad patrimonial reconocida administrativamente) en la valoración del componente terreno.

2. Documentación que se aporta con este dossier

Identificación registral y catastral

• Escritura de compraventa.
• Certificación Literal del Registro de la Propiedad de Icod de los Vinos (nº 320 del Diario 2025): acredita pleno dominio 50 %/50 % por compraventa de 31/05/2023 (notaría Lovera Cañada, protocolo 1761, inscripción 10ª) y Declaración de Obra Nueva (inscripción 6ª, 09/09/2021).
• Certificación catastral.
• Recibo de IBI 2026 (ref. 38044A003000290001YM; valor catastral total 120.371,32 €; cuota 529,63 €).

Tasación de referencia del estado pre-reforma (2023)

• Informe de tasación oficial inmobiliaria emitido en abril de 2023 (exp. 23-38-00462) que valoró el inmueble en su estado físico anterior a la reforma, con valor de tasación de 513.772 €.
• Se aporta exclusivamente como referencia documental del estado previo, sobre el que se documenta a continuación la inversión posterior verificada y facturada que ha modificado materialmente el activo.

Inversión documentada en reforma integral 2023–2025

• Presupuesto general de la reforma: ≈ 221.000 €.
• Facturación verificada y desglosada por contratista: ≈ 209.000 €, más equipamiento y maquinaria de exteriores facturados adicionalmente.
• Todas las facturas se aportan ordenadas por contratista; el desglose por gremios figura en el expediente.

Reforma integral 2023–2025 — ejecución y trazabilidad

• Memoria Técnica completa firmada por arquitecto técnico.
• Licencia de obra menor 2113-25 + autoliquidación + Q60 pagados al Ayuntamiento (23/09/2025).
• Intervención coordinada por arquitecto técnico con empresas profesionales independientes en cada gremio (albañilería y rehabilitación estructural, carpinterías de madera, fontanería y saneamiento, instalación eléctrica, cocinas, sanitarios y revestimientos, cristalería, telecomunicaciones).

Instalación eléctrica nueva certificada (rehecha en su totalidad)

• Proyecto técnico de acometida de baja tensión firmado por ingeniero industrial colegiado (Roberto García Gutiérrez, Phican Ingenieros, PBT 018-025, 15/07/2025).
• Ofertas comparativas de tres instaladores autorizados consultadas previamente, ejecución finalmente acometida en tres etapas con facturación independiente por cada una.
• Boletín de instalación firmado 25/09/2025 + Certificado de Instalación Eléctrica (CIE 050-2025) conforme a RD 842/2002 y D 141/2009.
• Cuadro general de protección y medida (CPM) + derivaciones individuales independientes por unidad (capacidad trifásica dimensionada para uso intensivo, no residencial básico).

Planos arquitectónicos actualizados — estado actual (post-reforma)

• Planos actualizados firmados por el arquitecto José Yeray Santos Santana (col. COACTFE nº 3650), levantamiento de planos con planta baja acotada, escala 1/125, fecha 13/04/2026 — documento técnico vigente del estado actual del inmueble.
• Planos por especialidad y por unidad disponibles a requerimiento.

Regularizaciones urbanísticas tramitadas con el Ayuntamiento

• Expediente 606/2025 · Canon de Aprovechamiento Urbanístico · 262,68 € · cambio de uso de garaje a almacén + encintado de acera + ejecución de rampa de acceso interior a vivienda · ref. catastral YM · documentación técnica firmada + pago 14/03/2025.
• Expediente 1191/2024 · Canon Rústico · autoliquidación Q60, 12/06/2024.
• Demuestran que las modificaciones físicas posteriores a la reforma están regularizadas y tasadas por la administración local.

Explotación turística profesional (habilita el método de rentas)

• Sociedad explotadora Metanoia Investments S.L. dada de alta en agroturismo (Modelos 036 y 400, 14/08/2025) con póliza de responsabilidad civil específica de la actividad.
• Inscripción en el Registro General Turístico de Canarias: nº 2023-T10165, signatura VV-38-4-0100281, modalidad extrahotelera, 12 plazas, alta 30/06/2023.
• Registro Único de Arrendamiento de Corta Duración (RUACD) del Ministerio de Vivienda — 4 NRA por unidad, anotados al margen de la Inscripción 12ª de la finca registral 1513 (CRU 38002000193068), certificación del Registrador de la Propiedad de Icod de los Vinos (Art. 19 bis LH) de 25/03/2026:
  • Casa Taoro — VV-38-4-01002812
  • Casa Abona — VV-38-4-01002818
  • Casa Güímar — VV-38-4-01002813
  • Casa Acentejo — VV-38-4-01002810
• Informe municipal de certificación de uso turístico consolidado.
• Contrato directo con Booking.com como canal profesional de distribución + integración con Lodgify como PMS para gestión centralizada de las 4 unidades.
• Booking Traveller Review Awards 2024, 2025 y 2026 otorgados a las cuatro casas — tres años consecutivos de reconocimiento por puntuación de huéspedes, indicador externo independiente de calidad de servicio y de continuidad de la demanda que respalda la sostenibilidad de la cuenta de explotación.
• Pólizas de seguro de hogar diferenciadas por unidad (4 contratos OCASO 2026, una por VV) — refleja la operación como cuatro unidades arrendaticias independientes, no como vivienda única.
• Contrato de arrendamiento explotador (Metanoia) ↔︎ titulares y extractos bancarios que acreditan las transferencias periódicas.
• Cuenta de explotación de La Paredita 2024 y 2025 certificada por el asesor contable (se aporta como input principal para la aplicación del método de actualización de rentas).

Situación urbanística (legalidad ya cubierta)

• Decreto municipal 2017-0881 (Exp. 1528/2017): el inmueble está en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) con prescripción urbanística reconocida (arts. 361/362 Ley 4/2017 del Suelo de Canarias; la resolución declara que la legalidad urbanística "se ha incorporado al patrimonio de su titular").
• Decreto municipal 2024-0889 (Exp. 1107/2024): reconocimiento administrativo del uso turístico consolidado, con informe técnico favorable del Arquitecto Técnico Municipal.
• Suelo Rústico Potencialmente Productivo; el art. 74 de las NSP de El Tanque admite expresamente el turismo rural en esta categoría para la recuperación de vivienda tradicional. PIOT: Protección Económica 1 (PE-1).

Eficiencia energética

• Certificado de Eficiencia Energética inscrito y vigente (Registro 266317, calificación E, validez hasta 30/08/2031).

3. Superficie construida — aclaración

• Referencia operativa: 400,10 m² construidos (estado físico real, coincidente con la ficha catastral).
• El Registro de la Propiedad inscribe 367,58 m² (Declaración de Obra Nueva de 09/09/2021: 295,39 m² planta baja + 72,19 m² planta alta) sobre parcela de 704,08 m².
• La divergencia (≈ 32 m²) es anterior a la reforma 2023–2025 y obedece a que el Registro de la Propiedad está pendiente de actualizar para reflejar el estado completo. La medición catastral vigente es la referencia operativa.

4. Unidades

El conjunto está reformado en 4 unidades de vivienda vacacional (Casa Abona, Güímar, Taoro y Acentejo), en explotación turística activa a través del operador, con canal de comercialización y ocupación acreditables mediante la cuenta de explotación certificada.

Cada unidad cuenta con NRA propio en el Registro Único de Arrendamiento de Corta Duración del Ministerio de Vivienda, anotado al margen de la Inscripción 12ª de la finca registral 1513:

Esto cierra la coherencia entre el estado físico (4 VV independientes), la inscripción turística autonómica (VV-38-4-0100281, 12 plazas) y la inscripción registral nacional por unidad — relevante a efectos de la consideración del inmueble como contenedor de 4 unidades arrendaticias diferenciadas en la aplicación del método de actualización de rentas.

Documentación adicional disponible bajo petición del técnico (no se aporta proactivamente para no sobrecargar la entrega).